Category: недвижимость

ВС обязал суд проверить, должен ли был участник строительства сам узнать о банкротстве застройщика

ВС обязал суд проверить, должен ли был участник строительства сам узнать о банкротстве застройщика

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 сентября 2019 г. N 305-ЭС14-7512 (24) Дело о несостоятельности (банкротстве) должника направлено на новое рассмотрение, поскольку необходимо исследовать вопрос добросовестности ссылок истца на отсутствие у него информации о банкротстве застройщика

Гражданин - участник строительства добился в трех судебных инстанциях включения его в закрытый еще в 2013 году реестр требований кредиторов застройщика. Суды сочли срок предъявления иска непропущенным, потому что конкурсный управляющий своевременно не уведомил истца о банкротстве застройщика. Однако Верховный Суд РФ отправил дело на новое рассмотрение.
Суды не проверили добросовестность гражданина в отношении информации о банкротстве с учетом того, что срок строительства истек еще в 2007 году, а конкурсное производство открылось в 2013 году. Все это время гражданин не интересовался ходом строительства и до 2016 года не предъявлял требований к застройщику. Суды не исследовали причины такого нетипичного поведения.

Подписывайтесь на канал в Telegram: https://t.me/alegribov

Подписывайтесь на канал в ТамТам: https://tt.me/alegribov

Читайте ICQ: https://icq.com/chat/AoLEoZoCqG4jCqojqyA

Пишите в WhatsApp: https://wa.me/79302781000

promo ale_gribov август 27, 2018 20:59 Leave a comment
Buy for 100 tokens
Между фактами неисполнения трудовых обязанностей прошло две недели, однако выявили их фактически одновременно. За первое нарушение сотрудник получил выговор, а на следующий день за второе его уволили. Суд признал увольнение незаконным, обратив внимание на следующее. На момент совершения…

Мои твиты

Росреестр инфо

<Информация> Росреестра <Государственная регистрация недвижимости с 1 января 2017 года>

Росреестр информирует о вступающих в силу с 1 января 2017 года нововведениях в сфере государственной регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон), который предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы.

В этой связи Росреестр сообщает, что изменится для граждан, совершающих операции с недвижимостью.

В частности, с января 2017 года можно будет сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема-выдачи документов, и неважно, где расположен объект. И, конечно, услугу можно будет получить, как и сейчас, в электронном виде, то есть не выходя из дома.

Если у гражданина нет времени забрать документы после проведения регистрации права собственности, их могут доставить в любое удобное место и время. Для этого необходимо будет при подаче заявления указать в нем способ получения "курьерская доставка". Данная услуга будет платной.

Предполагается, что вступление в силу Закона упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление, и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет - не более 5 дней.

Если необходима выписка об объекте недвижимости, можно будет получить ее в течение трех дней вместо пяти.

Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), установлены Приказом Минэкономразвития России от 10 мая 2016 N 291 (вступает в силу с 1 января 2017 года).

Согласно Закону, свидетельство о праве собственности выдаваться не будет. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из Единого реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Росреестр обращает внимание, что если документы на регистрацию прав и кадастровый учет подаются до 31 декабря 2016 года, то государственные услуги будут предоставлены в порядке и сроки, определенные действующим в настоящее время законодательством.
Алексей Грибов

ВОПРОСЫ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ДИСКУССИОННЫЕ ВОПРОСЫ АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ <*>

Е.Н. ИВАНОВА

--------------------------------
<*> Ivanova E.N. Controversial issues of arbitrazh practice in the sphere of state cadastre record of land plots.

Иванова Екатерина Николаевна, начальник юридического отдела ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ленинградской области.

В статье рассматриваются примеры дискуссионного толкования норм о кадастровом учете в процессе правоприменения. Приводятся рассуждения автора о последствиях применения судами ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. ч. 2 и 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для оценки достоверности сведений государственного кадастра недвижимости. Анализируются нормы законодательства о выкупной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения при условии наличия в составе таких земель участков с разными почвенными характеристиками. Рассматриваются спорные вопросы определения кадастровой стоимости.
Collapse )

 

В Нижегородской области

После смерти отца, при оформлении наследства истцу стало известно, что завещанная квартира продана постороннему лицу.

Решением Саровского городского суда удовлетворены исковые требования К. к Е. о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру.

Истец К. обратился в суд с иском к ответчику Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, что его отцу и его бабушке принадлежала двухкомнатная квартира в городе Сарове, по ½ доле каждому. В 2003 году на истца было оформлено завещание отцом на ½ долю квартиры. После смерти отца, при оформлении наследства истцу К. стало известно, что завещанная квартира продана постороннему лицу Е. Договор купли-продажи квартиры был заключен отцом за месяц до его смерти с ответчиком Е., который недавно вернулся из мест лишения свободы. Истец К. указал, что его отец длительное время злоупотреблял спиртными напитками, в связи с чем не мог быть способен понимать значение своих действий и руководить ими при продаже квартиры.

Судом установлено, что спорная квартира принадлежала на праве собственности Р. -отцу истца К. В 2003 году Р. завещал принадлежащую ему долю своему сыну – истцу К. Данное завещание не отменено и не изменено. В октябре 2011 года на данную квартиру был заключен договор купли-продажи за 1 миллион рублей между Р. и ответчиком по делу Е. Через месяц после продажи квартиры Р. скончался.

Оценив в совокупности представленные доказательства: заключения судебно-психиатрической экспертизы, почерковедческой экспертизы, показания свидетелей и объяснения сторон, суд пришел к выводу о признании договора купли – продажи квартиры недействительным.

Решением суда исковые требования К. к Е. о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Р. и Е. признан недействительным.

Решение в законную силу не вступило.

Пресс-служба Нижегородского областного суда.

Дачная амнистия и пути легализации самовольной постройки

Дачная амнистия и пути легализации самовольной постройки

Летом 2006 г. в рамках так называемой дачной амнистии (см.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества") в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) были внесены изменения, упростившие процедуру регистрации прав граждан на ряд объектов недвижимости.
С 1 сентября 2006 г. право собственности на жилые дома и строения, гаражи и иные хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, подтверждающих факт создания объектов. К таким документам Закон о государственной регистрации отнес: документы технического учета (сначала технический, позднее - кадастровый паспорт) - для объектов индивидуального жилищного строительства; декларацию утвержденной формы - для объектов, расположенных на дачных и садовых земельных участках. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или разрешения на строительство (для объекта незавершенного строительства) до 1 марта 2015 г. предоставлять не требуется. Отсутствие у гражданина разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для приостановки или отказа в государственной регистрации права (ст. 25.3 Закона о государственной регистрации).
Таким образом, физические лица, владеющие названными земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, получили возможность "легализовать" все самовольно возведенные или реконструированные ими строения. Одновременно была существенно упрощена процедура государственной регистрации прав на указанные земельные участки.
До этих поправок физическим и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство, для того, чтобы узаконить постройки, ГК РФ предписывал обращаться в суд.
Очень часто при обращении в суд основным и самым сложным становился вопрос о правах застройщика на земельный участок. Положение п. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до указанной даты, прямо устанавливало, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Принципиальное решение вопроса о предоставлении земельного участка во многом определяло перспективу дела по узаконению объекта.
В теории и практике оставался открытым вопрос: о каком установленном порядке шла речь? Закрепленный ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства исходит из того, что строительство объекта недвижимости только намечается, а его местоположение и сама возможность возведения должны быть согласованы со всеми заинтересованными лицами, государственными и муниципальными структурами. Очевидно, что при наличии самовольно возведенного здания или строения применение подобного порядка было как минимум нелогичным. Кроме того, возникала коллизия с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, устанавливающим принцип первичности земли в отношении других объектов недвижимости, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Применение по аналогии положений ст. 36 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливающих право владельца объекта недвижимости на владение и пользование земельным участком, в границах, занятых объектом, и в размере, необходимом для использования (эксплуатации) объекта, в силу правового режима самовольной постройки также было сомнительным.
Особого же порядка - специально установленного и применяемого исключительно во взаимосвязи с положением п. 3 ст. 222 ГК РФ, на федеральном уровне не существовало. Отсутствие четко регламентированного порядка предоставления земельных участков под самовольными постройками на практике крайне затрудняло застройщику реализацию возможности по признанию за ним права собственности на объект самовольного строительства.
Отсутствовала также полная ясность и в вопросе, когда именно земельный участок должен быть предоставлен под возведенную постройку: до вынесения судом решения о признании права собственности (как необходимое условие его вынесения в пользу застройщика), или предоставление было возможным в будущем - после вынесения решения о признании права собственности, с предоставлением суду доказательств о готовности уполномоченного лица предоставить такой земельный участок (например, письма местной администрации о готовности предоставить участок в случае признания судом права собственности на постройку). Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 четкого ответа на данный вопрос не дало, и единой судебной практики не сложилось. Годом позже Верховный Суд РФ разъяснил, что при наличии письменного подтверждения местной администрации о готовности предоставить в установленном порядке земельный участок под постройку спор о праве может быть положительно решен в пользу застройщика (см.: п. 2 Письма Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"). Аналогичную позицию выразил ФАС Северо-Кавказского округа (см.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 января 2005 г. N Ф08-6347/2004 по делу N А32-10176/2004-36/224). Арбитражный суд Иркутской области по делу N А19-4039/02-23, а следом за ним апелляционная и кассационная инстанции, напротив, выразили совершенное иное мнение. В признании за застройщиком права собственности было отказано ввиду того, что решения уполномоченного органа местного самоуправления о предоставлении истцу земельного участка под возведенную постройку истцом представлено не было, а соответствующие письма такого решения не заменяют (см.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 3 марта 2003 г. N А19-4039/02-23-Ф02-388/03-С2). ФАС Западно-Сибирского округа по одному из дел указал, что правовая возможность стать собственником самовольной постройки возникает у лица только в том случае, если одновременно соблюдены все условия, предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ, в первую очередь - если земельный участок передан для целей возведения постройки в установленном порядке (см.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 января 2005 г. N Ф04-9643/2004(7911-А03-39) по делу А03-11144/04-22).
Необходимо отметить, что еще до внесения в ст. 222 ГК РФ изменений, помимо предусмотренного им судебного порядка, в ряде регионов и муниципальных образований были юридически закреплены иные способы легализации самовольных построек. Например, в Москве, Барнауле и Улан-Удэ были установлены определенные административные досудебные процедуры обязательного характера (см.: Постановление Правительства Москвы от 20 апреля 2004 г. N 240-ПП "О совершенствовании работы Городской комиссии по пресечению самовольного строительства"; Положение "О порядке признания права собственности на самовольные постройки на территории города Барнаула", утв. Постановлением администрации г. Барнаула от 10 июля 2003 г. N 2359; Порядок рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о возможности предоставления земельных участков, занятых самовольными постройками, утв. Постановлением администрации г. Улан-Удэ от 18 ноября 2005 г. N 392).
В некоторых муниципальных образованиях Московской области местные нормативные акты предусматривали чисто административный порядок легализации (см.: Постановление главы Ленинского района Московской области от 20 марта 2001 г. N 535 "О порядке оформления разрешительной документации на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) индивидуальных жилых, садовых и дачных домов, других построек и правила приема их в эксплуатацию, узаконение эксплуатируемых объектов, выделение жилых домов в отдельное домовладение"; Постановление главы Волоколамского района Московской области от 27 августа 2003 г. N 930 "Об утверждении порядка оформления и ликвидации самовольных построек на территории Волоколамского района").
В некоторых названных регионах также был закрыт обозначенный пробел с предоставлением земельных участков - местными органами власти был установлен порядок оформления земельных отношений при самовольном строительстве (соответствующие акты действовали в г.г. Ростове-на-Дону и Улан-Удэ).
Положение Об основах регулирования земельных отношений в городе Ростове-на-Дону, утв. Решением Городской думы г. Ростова-на-Дону от 25 декабря 2002 г. N 143, предусматривало обращение заинтересованного лица в администрацию города. При совокупности ряда условий, установленных Положением (постройка возведена в границах существующей застройки, соответствует всем градостроительным нормам, не мешает третьим лицам в использовании своего имущества), издавалось распоряжение мэра города о признании данного строения не подлежащим сносу. Указанное распоряжение являлось основанием для обращения заявителя в суд для признания права собственности на самовольно возведенное строение. После признания судом права собственности на постройку и государственной регистрации на нее права собственности застройщика издавалось распоряжение мэра города о предоставлении земельного участка в аренду (п. 11.3 Положения).
В соответствии с порядком, утвержденным Постановлением администрации г. Улан-Удэ от 18 ноября 2005 г. N 392, в целях узаконения постройки граждане и юридические лица должны были обращаться с заявлением в Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ. Комитет выдавал лист согласования возможности предоставления земельного участка, занятого самовольной постройкой. На основе данного документа застройщик должен был согласовать возможность предоставления земельного участка с рядом органов местного самоуправления и государственных органов исполнительной власти. После получения застройщиком указанных в листе согласований и положительных заключений Комитет принимал решение о возможности предоставления этому лицу земельного участка, необходимого для эксплуатации самовольной постройки. В случае получения заявителем хотя бы одного отрицательного заключения Комитет выносил решение об отказе в предоставлении земельного участка. Положительное решение Комитета выступало основанием для подачи застройщиком иска о признании за ним права собственности на объект самовольного строительства.
Очевидно, что порядок предоставления земельных участков под самовольными постройками в обоих случаях вступал в коллизию с ЗК РФ. В отличие от положения пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о том, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, указанными актами был установлен прямо противоположный порядок - земля следовала за расположенным на ней объектом недвижимости. Кроме того, обязательные досудебные процедуры не были предусмотрены федеральным законом и формально ограничивали застройщика в праве на непосредственное обращение в суд. Между тем в силу положений ст. ст. 3 и 135 ГПК РФ обязательный досудебный порядок урегулирования спора может быть установлен только федеральным законом или соглашением сторон. С учетом положения ст. 12 ГК РФ названные акты не должны были применяться как противоречащие федеральному закону <6>.
--------------------------------
<6> В настоящее время указанные акты утратили силу либо полностью, либо в соответствующей части.

С 1 сентября 2006 г. абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратил силу, и сегодня право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, вопрос о том, когда должен быть предоставлен земельный участок под самовольную постройку, решен. Однако исключение из п. 3 ст. 222 ГК РФ указанного абзаца, разрешив один вопрос, породило иной вопрос: возможно ли применение правила исключенного абзаца после 1 сентября 2006 г., если основания для отнесения постройки к самовольным возникли до указанной даты? Ведь в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено законом. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" не распространил свое действие на отношения, возникшие до введения его в действие. Данный вопрос пока остается открытым.
Следует также заметить, что в настоящее время лица, арендующие земельный участок и осуществившие на нем самовольное строительство, формально не смогут претендовать на признание права собственности, не выкупив данный участок у собственника.
Исходя из того, что для организаций в настоящее время предусмотрен только судебный порядок узаконения самовольных построек, представляется целесообразным сформулировать общие условия, при наличии которых возможно удовлетворение иска о признании права собственности на такую постройку. Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в законодательстве права на легализацию самовольной постройки, безусловно, не может быть достаточным основанием для удовлетворения соответствующего иска. Залог принятия "положительного" судебного решения - устранение всех признаков, характеризующих постройку в качестве самовольной, за исключением разрешения на строительство [3].
Таким образом, в соответствии со ст. 222 ГК РФ базовыми условиями признания права собственности на самовольно возведенный объект должны выступать:
наличие у истца предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок (права собственности и бессрочного пользования);
соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка;
отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (в первую очередь владельцем и пользователей смежных земельных участков) при сохранении постройки;
отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, т.е. безопасность постройки.
При обращении в суд истец в силу ст. ст. 65 и 66 АПК РФ обязан доказать наличие данных условий.
Права на земельный участок подтверждаются правоустанавливающими документами, при этом права, возникшие после вступления в силу Закона о государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка может быть подтверждено выписками из государственного кадастра объектов недвижимости и градостроительной документацией (генеральным планом населенного пункта, правилами землепользования и застройки).
Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц может быть подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в процессе - отзывами на исковое заявление.
В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, истцу необходимо представить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены, а сами заключения подписаны уполномоченными должностными лицами (Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. N 17АП-3228/2008-ГК по делу N А60-34237/2007). Кроме того, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, истцу желательно предоставлять в суд доказательства осуществления застройщиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта и (или) получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов (Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. N 17АП-3228/2008-ГК по делу N А60-34237/2007).

Понятие самовольной постройки и основные черты ее правового режима

Понятие самовольной постройки и основные черты ее правового режима

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Реализация указанных прав ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ является конкретизацией п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Действующим законодательством из названного правила предусмотрены исключения. Одним из таких исключений и является самовольная постройка. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат такого строительства (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с приведенным легальным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков) <2>:
возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;
отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;
существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.
--------------------------------
<2> Данное обстоятельство подчеркивается использованием в диспозиции ст. 222 ГК РФ разделительных союзов "либо" и "или" и воспринято судебно-арбитражной практикой (см., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1702).

Необходимо отметить, что ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. не давала непосредственного определения самовольной постройки. Исходя из содержания указанной статьи, под самовольной постройкой подразумевался жилой дом, часть жилого дома, дача (часть дачи), которые были возведены гражданином при отсутствии разрешения или надлежаще утвержденного проекта, а при их наличии - с существенными отступлениями от проекта либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Таким образом, во времена СССР понятие самовольной постройки было существенно уже, чем в настоящее время: самовольными постройками выступали только жилые или дачные дома (их части), построенные гражданами. Иные здания и строения, в том числе созданные организациями, в качестве самовольных построек гражданским законодательством не рассматривались.
Сегодня под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев к самовольным постройкам относятся и сооружения. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты <3>.
--------------------------------
<3> Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения" (пп. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Термин "разрешение на строительство" раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" рассматривает разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде (абз. 7 ст. 2 Закона).
ГрК РФ устанавливает, что "разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт" (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествуют разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти.
Принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков установлен п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Это означает, что размещение и строительство объектов должны вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участках соответствующей категории и вида разрешенного использования (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Категория и вид разрешенного использования, в силу п. 2 ст. 8 ЗК РФ, должны быть указаны в правоустанавливающих документах застройщика на земельный участок.
Отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также нарушение им категории и вида разрешенного использования земельного участка - очевидные и однозначные признаки самовольной постройки. Наравне с ними такой признак самовольной постройки, как "существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил", представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.
Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
С учетом изложенного общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:
участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);
застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);
на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;
в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.
Основные последствия самовольного строительства, определяющие правовой режим самовольной постройки, отражены в п. 2 ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, соответственно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки <4>. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По сути, такого рода объекты изъяты из гражданского оборота и сделки с ними ничтожны в силу положения ст. 168 ГК РФ (см.: п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21). По смыслу норм, содержащихся в ст. ст. 222 и 234 ГК РФ, институт приобретательной давности на самовольную постройку не распространяется. Еще в 1975 г. Пленум Верховного Суда РСФСР указал, что гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретает права собственности на дом (дачу) или часть дома (дачи) независимо от времени, в течение которого они находились в его пользовании (см.: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома"). Преемственность в данном вопросе выразил и Верховный Суд РФ (см.: п. 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. по гражданским делам).
--------------------------------
<4> Аналогичный по своему содержанию запрет для гражданина содержала и ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.

Из положения об отсутствии у застройщика <5> права собственности на самовольную постройку на практике вытекает ряд последствий, прямо не предусмотренных законом. К объекту, возведенному с "нуля" на "чистом" месте, нельзя легальным образом подвести центральные коммуникации. Подобного рода объект не получает почтового адреса. Зарегистрироваться по месту жительства в установленном порядке в самовольно возведенном жилом доме также нельзя. Застройщик не сможет застраховать риск утраты самовольной постройки и получить кредит в банке под залог этого объекта недвижимости.
--------------------------------
<5> Употребление термина "застройщик" является в рамках данной статьи достаточно условным, так как лицо, которое фактически владеет и пользуется постройкой, далеко не всегда является ее непосредственным создателем. Распространены случаи, когда постройка переходит к организации в процессе реорганизации, покупки имущественного комплекса, а гражданину "достается в наследство" от родителей. Поэтому под термином "застройщик" при отсутствии специальных оговорок также понимается ее фактический владелец и пользователь.

Возведение самовольной постройки является административным правонарушением. Согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий и объектов индивидуального строительства для граждан, должностных лиц и организаций, влечет наложение административного штрафа. Для индивидуальных предпринимателей и организаций, помимо штрафа, также предусмотрено приостановление деятельности.
В советский период в отношении объекта самовольного строительства у гражданина также не возникало права собственности. По решению исполнительного комитета местного Совета народных депутатов самовольно возведенное строение должно было быть снесено либо сами гражданином, либо за его счет органами жилищно-коммунального хозяйства. В качестве альтернативы сносу жилой дом (дача) по решению суда мог быть безвозмездно изъят и зачислен в фонд местного Совета народных депутатов (ст. 109 ГК РСФСР).
Сегодня единого мнения о правовой природе самовольной постройки не сложилось. В научных публикациях присутствуют некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. В работах, посвященных данному вопросу, прослеживаются две принципиальные позиции. Первая позиция сводится к тому, что объект самовольного строительства не является недвижимым имуществом и должен рассматриваться в качестве совокупности строительных материалов [1]. Вторая позиция исходит из обратного: самовольная постройка относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и является недвижимостью (п. 1 ст. 222, п. 1 ст. 130 ГК РФ) [2, с. 24]. Постройка удовлетворяет всем правовым критериям недвижимого имущества: прочно связана с землей, и ее перемещение невозможно без нанесения несоразмерного с назначением ущерба. Самовольной постройке, как вещи, присуща индивидуальная определенность. Отношения по поводу самовольной постройки урегулированы законом. Названные признаки являются общими признаками самовольной постройки как объекта недвижимости и гражданских прав.
К особенным признакам можно отнести следующие:
постройка часто создана на земельном участке, не отведенном для этих целей;
застройщика (владельца) отсутствует разрешение на строительство;
постройка сооружена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
право собственности на данный объект у застройщика отсутствует.
Приведенные особенные признаки отличают самовольную постройку от других объектов недвижимости при наличии общих, родовых признаков (связь с землей, индивидуальная определенность, правовая регламентация на уровне закона).
Особенность самовольной постройки как объекта недвижимости видится в первую очередь в том, что ее правовой режим носит переходный (временный) характер. Как было отмечено, ст. 222 ГК РФ содержит достаточно жесткие императивные установки относительно судьбы объекта самовольного строительства - он изъят из оборота и подлежит сносу. Однако законодатель строит конструктивный диалог с нарушителем, предоставляя ему возможность перевести отношения в позитивную плоскость - при определенных условиях за лицом, осуществившим постройку, право собственности на нее может быть признано в судебном или в ином порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). С признанием права собственности застройщика на самовольную постройку ее правовой режим трансформируется в обычный правовой режим соответствующих объектов недвижимости.
Важно заметить, что законодательство советского периода такой возможности не предусматривало. По существу, гражданин был лишен права на обращение в суд с подобного рода требованиями. Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что "судам неподведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенный дом (дачу) или часть дома (дачи)" (см.: п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. N 2).
Как было отмечено, один из признаков, характеризующих особенность самовольной постройки, - отсутствие у застройщика права собственности на это имущество. Установив данное положение, закон оставил открытым вопрос о наличии у лица иных вещных прав на объект самовольного строительства. Отсутствие в ГК РФ соответствующих упоминаний позволяет говорить об отсутствии у застройщика вообще каких-либо вещных прав на объект.
Учитывая, что законом предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности, некоторые исследователи придерживаются иной точки зрения, согласно которой до решения юридической судьбы объекта самовольного строительства у застройщика все же имеется определенное право - прямо не закрепленное законом право временного владения [2, с. 130]. Это право, выступая в качестве ограниченного вещного права, в дальнейшем или прекращается (снос постройки), или преобразуется в право собственности.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 августа 1993 г. N 8 ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

 

 

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 августа 1993 г. N 8

 

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ"

 

(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ

от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6,

от 02.07.2009 N 14)

 

Учитывая, что при применении Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 1541-ФЗ, Федеральными законами от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ, от 28 марта 1998 г. N 50-ФЗ, от 1 мая 1999 г. N 88-ФЗ, от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 153-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ и от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ) у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

1. В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

2. Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска (подпункт 1 пункта 1 ст. 333.19 названного Кодекса).

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

3. В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, реализуемое на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Однако, если установленный иными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями этого Закона.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

Абзац исключен. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6.

4. Решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

5. Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную). При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

6. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

8. Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)

9. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ст. 30 Жилищного кодекса РФ и ст. 209 ГК РФ).

(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6)

10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

11. Согласно ст. ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

(п. 11 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)

12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

13. Утратил силу. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.

 

Председатель Верховного Суда

Российской Федерации

В.М.ЛЕБЕДЕВ

 

Секретарь Пленума, член Верховного

Суда Российской Федерации

В.В.ДЕМИДОВ

 

 

О ВЕЩНОМ ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

О ВЕЩНОМ ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

В СИЛУ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОГО ОТКАЗА



З.А. АХМЕТЬЯНОВА



Ахметьянова З.А., доцент, заместитель декана юридического факультета Института экономики, управления и права (г. Казань), кандидат юридических наук.



В числе ограниченных вещных прав российский законодатель называет и право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, которое представляет собой определенные вид и меру возможного поведения его обладателя - отказополучателя в отношении определенного имущества - жилого помещения, применительно к которому и предоставлено право пользования. При этом отказополучатель, являясь субъектом такого ограниченного вещного права, осуществляет его самостоятельно и для осуществления своего права не нуждается в помощи третьих лиц. В данном случае отказополучатель при осуществлении принадлежащего ему субъективного права реализует свои правомочия в отношении жилого помещения в соответствии с законом и завещанием, в котором и предусмотрен завещательный отказ.

Следует оговорить, что содержание права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа определено непосредственно законом (ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)), а не завещанием, в котором содержится соответствующее распоряжение завещателя.

Б.Л. Хаскельберг отмечает, что право пожизненного пользования жилым помещением представляет собой ограниченное вещное право, обладающее всеми признаками вещных прав: оно связано с вещью, противостоит неограниченному кругу пассивно обязанных лиц, имеет абсолютную защиту и, наконец, "следует" за вещью <1>.

--------------------------------

<1> Хаскельберг Б.Л. Правоотношение из завещательного отказа и его элементы. В кн.: Цивилистические исследования. Выпуск первый: Сборник научных трудов памяти профессора И.В. Федорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М.: Статут, 2004. С. 91.



Рассматривая право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа как самостоятельное ограниченное вещное право, считаем необходимым определить наличие в нем признаков, характерных для вещных прав. В частности, в качестве таковых можно назвать следующие:

1) юридическая связь субъекта с вещью (поскольку любое вещное право, в том числе и право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, есть отношение субъекта (в нашем случае - отказополучателя) к вещи (жилому помещению));

2) объектом вещного права является вещь (имущество) (в данном случае таким имуществом является жилое помещение - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

3) возможность обладателя вещного права удовлетворить свой интерес без посредства других лиц (для реализации своего права пользования отказополучатель не нуждается в помощи третьих лиц, поскольку его непосредственное отношение к жилому помещению, право пользования которым предоставлено на основании завещательного отказа, дает ему возможность использовать данное помещение в своих интересах без участия иных лиц, поскольку вещные права преимущественно осуществляются действиями самого правообладателя);

4) обязанность иных лиц не препятствовать осуществлению обладателем вещного права принадлежащих ему правомочий (при этом отказополучатель вправе, во-первых, требовать исполнения обязанности предоставить жилое помещение в пользование со стороны обязанного наследника, во-вторых, требовать от собственника жилого помещения и всех третьих лиц не препятствовать ему (отказополучателю) в реализации своих правомочий. Праву одного лица - отказополучателя соответствует пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения этого права. Обязанность этих пассивных субъектов носит отрицательный характер, поскольку они обязаны воздерживаться от пользования жилым помещением и от совершения действий, нарушающих принадлежащее отказополучателю право пользования жилым помещением);

5) абсолютный характер защиты (как и любое вещное право, право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа нуждается в гражданско-правовой защите, в том числе с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, в том числе и против собственника жилого помещения);

6) право следования (суть данного признака состоит в том, что при последующем переходе права собственности на имущество, в том числе жилое помещение, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ), то есть право (право пользования) следует за вещью (жилым помещением));

7) бессрочный характер (если только право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа не ограничено каким-либо сроком, установленным наследодателем в завещании, которым предусмотрен завещательный отказ).

Завещательный отказ (легат) в соответствии со ст. 1137 ГК РФ представляет собой специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность наследника (наследников) по завещанию или по закону совершить определенные действия имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые, в свою очередь, приобретают право требования исполнения этой обязанности. Завещательный отказ, устанавливаемый соответственно в завещании, является односторонней сделкой, юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем. В качестве отказополучателя при этом наследодатель может указать не только лицо, являющееся наследником по закону, но и любое другое лицо, не претендующее на имущество наследодателя и не входящее в число наследников по закону.

В основе завещательного отказа лежит обязательственное отношение между наследником, на которого непосредственно возложено исполнение завещательного отказа (должник), и отказополучателем, названным в завещании (кредитор). При этом право требования отказополучателя как кредитора распространяется лишь на то имущество в составе наследства наследодателя, которое переходит к наследнику, доля которого обременена завещательным отказом.

Завещательный отказ по своей правовой природе представляет собой "одностороннее волеизъявление завещателя, не требующее согласования не только с отказополучателем, но и с наследником, на которого возлагается соответствующая обязанность" <2>. В то же время завещательный отказ является основанием возникновения обязательственного правоотношения, содержанием которого является обязанность наследника, обремененного отказом, совершить определенное действие имущественного характера (передать указанную в завещании вещь, уплатить определенную денежную сумму и т.п.) в пользу легатария и право легатария требовать от наследника совершения указанного действия <3>.

--------------------------------

<2> Там же. С. 81 - 82.

<3> См.: там же. С. 83 - 84.



Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. Завещательный отказ, в частности, может быть возложен на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, и завещатель может возложить на наследника обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК РФ) <4>.

--------------------------------

<4> Аналогичную норму содержал ГК РСФСР (ч. 2 ст. 538).



Соответствующую норму о завещательном отказе, предметом которого является жилое помещение, содержит и ЖК РФ. Однако в ст. 33 ЖК РФ назван лишь один из возможных случаев завещательного отказа - предоставление отказополучателю права пользования жилым помещением.

Заметим, что, по мнению Б.Л. Хаскельберга, "независимо от того, что вещь, находящаяся в составе наследства, является индивидуально-определенной, у легатария возникает лишь право требования, поскольку ГК РФ не предусматривает так называемого вещного завещательного отказа. Из положений ст. 1137, 1138 ГК РФ вытекает, что легатарий приобретает право собственности с момента передачи ему вещи наследником. Напротив, по вещному легату отказополучатель становился бы собственником с момента принятия наследником наследства <5>.

--------------------------------

<5> Подробнее об этом см.: Хаскельберг Б.Л. Указ. раб. С. 90 - 92.



Что касается возможности наследодателя совершать завещательный отказ в отношении жилых помещений вообще, многие авторы расценивают данную норму ГК РФ весьма положительно. Так, по мнению С. Макарова, указание обязанности по предоставлению права пользования жилым помещением как одного из вариантов завещательного отказа представляется исключительно положительной нормой, предусмотренной ГК РФ. Оставляя подобный завещательный отказ, завещатель имеет реальную возможность защитить жилищные права желаемых ему лиц, не нарушая имущественных прав наследников по завещанию. При этом, правда, имущественные права наследников по завещанию несколько ограничиваются, однако подобное ограничение является волей собственника <6>. Однако в ст. 1137 ГК РФ речь идет не только о передаче отказополучателю вещи, в том числе жилого помещения, в пользование, но также возможна передача вещи в собственность и во владение на ином вещном праве.

--------------------------------

<6> См.: Макаров С. Расширение гарантий наследственных прав граждан // Жилищное право. 2001. N 2. С. 47.



В связи же с введением в действие ЖК РФ, содержащего в ст. 33 норму о завещательном отказе - о предоставлении отказополучателю права пользования жилым помещением, в литературе вполне справедливо поднимается вопрос о том, допускается ли после введения в действие Жилищного кодекса РФ предоставление жилого помещения по завещательному отказу не только в пользование, но и в собственность или во владение на ином вещном праве, как это предусмотрено ст. 1137 ГК РФ? <7> В частности, О.Ю. Шилохвост по этому поводу полагает, что если ЖК РФ как специальный закон, регулирующий отношения, связанные только с одним из возможных предметов завещательного отказа - жилым помещением, содержит посвященную завещательному отказу норму, в которой применительно к этому предмету говорится только и исключительно о предоставлении права пользования, то необходимо сделать вывод, что ЖК РФ не допускает передачи в порядке завещательного отказа жилого помещения в собственность или во владение, а следовательно, положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ в соответствующей части к жилому помещению применены быть не могут <8>. То есть в этом случае можно говорить о том, что ЖК РФ ограничивает в определенной мере предусмотренную ГК РФ свободу завещания. В связи с этим представляется необходимым внесение соответствующих изменений в ЖК РФ с целью дать наследодателю возможность совершать завещательный отказ, предоставляя жилое помещение отказополучателю не только в пользование, но также в собственность или во владение на ином вещном праве.

--------------------------------

<7> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юристъ, 2005. С. 82 - 83; Шилохвост О.Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 54 - 56 и др.

<8> Шилохвост О.Ю. Указ. раб. С. 54 - 55.



Поскольку завещательный отказ в определенной мере ограничивает имущественные права наследников по завещанию (на которых возложена обязанность по исполнению завещательного отказа), некоторые авторы задаются вопросом относительно защиты прав и интересов таких наследников. Так, в частности, В. Микрюков считает необходимым решать вопрос о пределах существования такого обременения, как завещательный отказ, в совокупности с проблемой возмездности или безвозмездности права пожизненного проживания отказополучателя в доме или ином жилом помещении, перешедшем к наследнику по завещанию. Он полагает, что "целям защиты собственников от чрезмерного вторжения в их права в наибольшей степени соответствовало бы закрепление презумпции возмездности проживания отказополучателя в доме наследника, обязание отказополучателя, если иное не установлено завещанием, компенсировать расходы собственника по содержанию занимаемой отказополучателем части жилья" <9>. На случаи же установления права пожизненного пользования жилым помещением, когда в завещании есть специальное указание о безвозмездности завещательного отказа, названный автор предлагает распространить правило ГК РФ (п. 1 ст. 1138) об исполнении завещательного отказа в пределах действительной стоимости наследственного имущества. Кроме того, он также предлагает исключить из закона норму о возможности возложения на наследника обязанности обеспечить пожизненное пользование переходящим по наследству домом другим лицам <10>.

--------------------------------

<9> Микрюков В. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция. 2004. N 1. С. 28.

<10> Там же. С. 29.



Подобная позиция В. Микрюкова не лишена смысла, поскольку безвозмездное пожизненное проживание действительно влечет за собой определенное ограничение имущественных прав наследника, обязанного исполнить завещательный отказ. Тем более что ЖК РФ предусмотрел презумпцию возмездности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, определив, что дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином (п. 2 ст. 33). Поскольку в данном случае речь идет о дееспособном гражданине, являющемся отказополучателем, значит, наследодатель вправе наделить правом безвозмездного пользования жилым помещением на основании завещательного отказа только недееспособного отказополучателя.

В то же время следует согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста о том, что в этом случае "норма о завещательном отказе лишается своего основного социального содержания - предоставить отказополучателю, не обладающему достаточными средствами, возможность проживать в принадлежавшем завещателю жилом помещении с отнесением всех расходов на наследника как нового собственника этого помещения" <11>. Снова можно говорить о том, что законодатель, включив в ЖК РФ соответствующую норму (п. 2 ст. 33), ограничил свободу завещания, причем необоснованно. Действительно, следовало предоставить возможность наследодателю самому решать вопрос относительно возмездности или безвозмездности пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или хотя бы оговорить законодательно, что правила п. 2 ст. 33 ЖК РФ применяются в том случае, если в завещании не предусмотрены иные условия предоставления завещательного отказа.

--------------------------------

<11> Шилохвост О.Ю. Указ. раб. С. 57.



Есть авторы, которые полагают, что пользование жилым помещением наследника является безвозмездным исходя из смысла легата, предусматривающего, по существу, "одарение" отказополучателя, а значит, все связанные с этим расходы несет наследник <12>.

--------------------------------

<12> См.: Хаскельберг Б.Л. Указ. раб. С. 91.



В соответствии с законом (п. 4 ст. 1137 ГК РФ) право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. В то же время в завещании отказополучателю может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.

В случае признания гражданина, имеющего право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, недостойным наследником, его право пользования может прекратиться до истечения установленного завещанием срока пользования жилым помещением. В частности, такая ситуация возможна, если отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В этом случае отказополучатель как лицо, не имеющее права наследовать как недостойный наследник, обязано возвратить жилое помещение (точнее - прекратить пользоваться им). Собственник жилого помещения, которым в силу завещательного отказа пользовался гражданин, признанный недостойным наследником, вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование этим жилым помещением.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа может послужить истечение установленного в завещании срока такого пользования (если право не предоставлено отказополучателю на период его жизни, то есть не является пожизненным). Попутно заметим, что по законодательству Беларуси право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа может быть только пожизненным (п. 4 ст. 1054 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Право пользования жилым помещением у гражданина, получившего такое право в силу завещательного отказа, может быть прекращено досрочно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу <13>.

--------------------------------

<13> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 104 - 105.



Завещательный отказ по сути своей является обременением наследственного имущества, в силу чего переход права собственности на имущество, входящее в состав наследства, к другому лицу не влечет за собой прекращения права пользования этим имуществом, предоставленного на основании завещательного отказа. Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном ему в силу завещательного отказа, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такая регистрация не является обязательной и может производиться исключительно на основании заявления отказополучателя и прежде всего в его интересах.

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМИ

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМИ

Г.А. ПИСАРЕВ

Писарев Г.А., соискатель кафедры гражданско-правовых дисциплин РГУ им. С.А. Есенина.

Анализ вопроса наследования является в современных условиях крайне актуальным, поскольку затрагивает законные интересы миллионов наших граждан, которые не могут вступить в свои права на земельные участки в порядке наследования, если наследодатель не привел свое право в соответствие с новым Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Иногда правоприменительные органы буквально понимают положения законодательства о принадлежности земельного участка гражданам только на праве собственности или аренды. В то время как граждане не могут, зачастую из-за материальных проблем, оформить на одном из указанных прав земельный участок. Институт вещных прав является гражданско-правовым, а это означает, что указание ст. 15 и 22 ЗК РФ о принадлежности гражданам земельных участков на праве собственности и праве аренды не исключает существование других прав граждан на земельный участок <*>.
--------------------------------
<*> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Для гражданского права характерен метод дозволения, согласно которому разрешено все, что напрямую не запрещено законом <*>. Положения ст. 20 и 21 ЗК РФ напрямую запрещают для граждан обладание земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненно наследуемого владения. В этой связи в силу закона стороны вправе по своему усмотрению определять другие права на земельный участок. Таким правом вполне может быть срочное безвозмездное пользование земельным участком, который может принадлежать гражданам, отказавшимся при наследовании заключить возмездную сделку (приобрести земельный участок в собственность или взять его в аренду). В противном случае требование органов власти и управления противоречит принципу свободы договора, а также переходу прав от наследодателя к правопреемнику в объемах, допустимых действующим законодательством. Если, например, наследодатель безвозмездно и бессрочно пользовался земельным участком, то наиболее близким и справедливым правом для неимущего наследника будет являться право срочного безвозмездного пользования.
--------------------------------
<*> См.: Комаров С.А. Общая теория государства и права: Курс лекций. Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 1994. С. 289.

Пробелы в правовом регулировании и охране срочного пользования земельным участком решаемы путем использования приема аналогии. Наиболее близко в этом отношении стоит аренда земельного участка. В частности, по аналогии могут применяться нормы, регулирующие сроки действия договора; требования, предъявляемые к регистрации таких договоров, а также преимущественное право на перезаключение такого договора. Институт регистрации перехода прав на земельный участок является гражданско-правовым, что означает допустимость приема аналогии при регистрации срочного безвозмездного пользования земельным участком. Использование подобной аналогии дает возможность применения к праву срочного безвозмездного пользования вещи такого института, как вещно-правовые способы защиты гражданских прав.
Как известно, право является системным явлением и характеризуется принципом экономного расходования нормативного материала. Вот почему достаточно указания в общих положениях ст. 689 - 701 ГК РФ на возможность срочного безвозмездного пользования имуществом <*>. Наряду с этим положением в главе 17 ГК РФ имеется специальная норма ст. 264, согласно которой земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в срочное пользование, в том числе в аренду, на основании закона или договора <**>.
--------------------------------
<*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
<**> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Итак, следует заключить, что право срочного безвозмездного пользования может занять вполне определенное место среди других прав граждан на земельные участки, которые возникают при их наследовании. Этот вывод не противоречит действующему законодательству и давней практике взаимоотношений граждан и государства в области землепользования. Кроме того, следует установить правило в ЗК РФ, согласно которому непереоформленные земельные участки переходят к наследникам на праве срочного безвозмездного пользования, если они отказались от приобретения в собственность или аренды такого земельного участка.
  • Current Mood
    optimistic optimistic